【基本案情】

2010年5月3日，周某和岳某来到盈科律师事务所，他们称：自己通过中介某某地产公司，买到现在坐落于北京市海淀区的一栋房屋，随后双方签订了二手房买卖合同，并且已经向卖方交付了定金20万元，但是入住后发现房屋处于顶层，所以一到阴雨天屋顶和侧壁都大面积地漏雨，房屋质量很差无法居住，于是主张解除买卖合同，但是卖方以买方违约为由提起诉讼，不仅不返还20万元的定金，还要求周某和岳某赔偿几个月以来租房款的既得利益。

【办案经过】

房律师在接受了当事人的委托之后，对案件有了一个基本的了解，迅速找出了案件的突破口：房屋本身质量出现问题和定金与违约赔偿金不能并用。于是建议当事人可以直接就房屋质量出现问题，是属于合同中得根本违约，提起反诉，要求解除合同，返还定金。

房律师提出：

依据《中华人民共和国合同法》第94条 ，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  (五)法律规定的其他情形。

房屋出现漏雨的情况，属于房屋质量问题，根据交易的习惯，房屋的质量应当具备防雨防水的功能，本案中如果漏雨只是小问题，通过修缮可以修好那么不算根本性违约，但是在本案中大面积地漏雨潮湿问题严重，已经无法居住，房屋的使用价值就是居住，本案房屋不具备居住的功能，造成了合同目的履行不能，属于根本性违约，也就具备了法定单方解除合同的条件。因此原告方可以单方行使解除权。

         根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定,“因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚原则。”因此被告方不是返还定金，而是应该双倍返还定金。

         房律师不仅使我方当事人免于承担高额的赔偿费，还使其追回了20万元的定金，运用法律手段维护了我方当事人的合法权益。

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