房屋租赁期间,承租人未经出租人同意, 擅自将承租权转让给第三人，为此“二房东”成了被告，还将到手的转让费如数奉还。近日，北京市丰台区人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷案，一审判决被告秦某、卫某返还原告唐某门面转让费10万元。房屋租赁期间,承租人未经出租人同意, 擅自将承租权转让给第三人，为此“二房东”成了被告，还将到手的转让费如数奉还。近日，北京市丰台区人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷案，一审判决被告秦某、卫某返还原告唐某门面转让费10万元。
       2009年8月1日，被告秦某与房东陈某签订了一份房屋租赁合同，约定将房东所有的丰台区某商业街一处门面出租给被告秦某使用，租期6年，至2015年7月31日止。同时约定，如需转租他人使用或与他人互换房屋使用时，必须取得房东同意。尔后，被告秦某与丈夫卫某即共同承租该门面经营药店。2011年6月29日，二被告未经房东同意擅自与原告唐某达成口头转租协议，原告支付二被告门面转让费170000元，同时，二被告将与房东签订合同交给原告看。当日，原告即将转让费170000元交付被告卫某。原告使用该门面一个月，即至2011年7月底,房东得知二被告擅自将其门面转租原告，立即要求二被告将门面锁匙交还，并要求原告搬出门面。二被告于同年7月底已将门面锁匙交还房东，同时退回原告转让费70000元，尚有100000元未退还。原告追索未果，遂诉至法院。
       法院审理后认为，被告秦某与房东陈某于2009年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告秦某与房东陈某签订的《房屋租赁合同》第四条第3款约定：“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意”，承租人秦某、卫某未经出租人同意私自将承租的门面转租给原告，违反法律的明确规定及与出租人的约定，故被告秦某、卫某与原告达成的口头转租协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因二被告与原告达成的口头转租协议无效，二被告基于该口头协议获得的门面转让费170000元应当退还给原告，但二被告仅返还门面转让费70000元，原告要求二被告返还余下的100000元，有事实及法律依据，予以支持，遂作出如上判决。