购房人沈女士看房前向房主葛女士先交了2万元订金，看完房后沈女士不想购买房屋，葛女士以2万元是定金为由拒绝退还，沈女士诉至法院要求葛女士退还订金2万元。日前，海淀法院判决葛女士向沈女士返还订金2万元。

      沈女士诉称，她想购买房屋，恰巧碰到葛女士有房出售，但看房需先交订金2万元，看完房如果不买就退还订金。其交了2万元订金，但看完房后因不符合其要求就不想购买，并要求葛女士退还订金，但葛女士一直找理由推脱。请求法院判令葛女士退还其订金2万元。

      葛女士辩称，不同意沈女士的诉讼请求。沈女士本来要买其房屋，与其约定购房款148万元，并先行支付了2万元定金。沈女士后来以资金不足为由拒绝缴纳房款，经多次催促后沈女士表示放弃支付房款，定金也不要了。沈女士应该继续履行协议。

      法院经审理查明，诉争房屋为葛女士与另外两人按份共有，其他共有人均同意葛女士出卖该房屋。2011年10月7日，葛女士向沈女士出具收条，载明：今收到沈女士买房订金款人民币贰万元正（购房总款壹佰肆拾捌万元正，房屋产权清楚）。关于收条上为何写的是“订金”而非“定金”，沈女士在庭审中陈述称其意为如果看房不合适就将钱退给其，当时葛女士想写“定金”，其未同意，要求葛女士写“订金”。葛女士称其不是专业人士，不知道二者区别，沈女士当时已看好房。

      庭审中，葛女士陈述称沈女士老乡穆某在场，并提交穆某证人证言，证明沈女士付给其购房定金2万元，余款15天内付清；约定如果沈女士不要房2万元不退、葛女士如果不卖房双倍返还4万元。穆某无正当理由未到庭作证，沈女士对此证人证言不予认可。

      法院经审理后认为，葛女士在得到其他按份共有人同意情况下将房屋出售给沈女士，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但葛女士出具的收条上明确载明了房屋买卖的当事人、标的、数量和价款，故双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。该案争议焦点在于沈女士要求葛女士返还的2万元是“订金”还是“定金”。葛女士给沈女士出具的收条中写明了“订金款2万元”，而葛女士并无证据证明双方当事人当时的合意为“定金”，并非“订金”，故法院对其抗辩理由不予采信。订金在法律上不具有担保性质，房屋买卖合同不履行的应如数返还。沈女士已明确表示并以其行为表明不履行合同，故葛女士应将订金退还给沈女士。

      【案件快评】

      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中，葛女士在收条中写明“订金”而没有约定定金性质，且其证人穆某无正当理由未到庭作证，穆某书面证言难以得到法院采纳，因而本案不能适用定金罚则。法官提示房屋买卖双方，在这种有关合同重要内容的文件上签字时一定要认真仔细，不要写错，以免到时后悔不迭。此外，原被告双方提交证人证言最好让证人出庭作证，接受当事人的质询。证人确有困难不能出庭的应依法向法院申请并经法院许可，方可提交书面证言或者视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证。否则，如对方不认可，该证人证言的真实性一般难以得到法院确认。